호이트의 부채꼴 이론 완전정리! 선형이론 핵심 공인중개사 1차 부동산 학개론 공부 요약 꿀팁 암기

“호이트는 도시가 피자처럼 커진다고 봤습니다!” 부채꼴로 자라는 도시 이야기

동심원에서 벗어나 교통 따라 성장하는 도시구조, 시험에도 잘 나와요!

공인중개사 시험에서 도시공간구조 파트는
비슷비슷한 이론들이 많아서
이름만 들어도 헷갈리는 경우가 많죠.
그중에서도 호이트의 선형이론,
또는 부채꼴이론은 꼭 따로 외워야 할 개념이에요!

호이트는 도시가 단순히 중심에서 원처럼 커지는 게 아니라,
교통이 발달된 방향으로만 길쭉하게,
부채꼴(선형)로 성장한다고 설명했어요.

그래서 도심(CBD)을 중심으로
간선도로를 따라 고소득층 주거지가 뻗어나가고,
그 반대 방향엔 저소득층 주거지가 분포하게 된다는 구조입니다.

또한 고급 주택지가 시간이 지나면서
저소득층 주거지로 바뀌는 하향여과 현상까지 설명하고 있어서
시험에서도 자주 출제돼요!

이번 글에서는
‘호이트의 선형이론’의 기본구조,
주거지 분포 방식,
하향여과 개념까지
수험용으로 콕콕 집어드릴게요

호이트의 선형이론이란? 도시가 ‘길쭉한 부채꼴’로 성장한다는 구조이론이에요

호이트는 도시가 단순히 원형으로 커지지 않는다고 봤어요.
도심(CBD)을 중심으로
주요 간선도로를 따라 도시가 ‘선형’ 또는 ‘부채꼴’처럼
한쪽 방향으로 뻗어나간다고 설명했죠.

이게 바로 ‘선형이론’이고,
도시가 균형 있게 아닌, 비대칭적으로 성장한다고 본 게 핵심이에요!

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도심(CBD)을 기준으로 교통축 따라 고급주택지가 형성돼요

도심 근처에서 출발한 교통축 방향으로
고소득층 주거지가 길게 형성돼요.
이유는 명확해요—
교통이 편하니까 출퇴근도 좋고,
쾌적한 주거환경을 가질 수 있기 때문이죠.
그래서 선형이론에서는 ‘좋은 길 따라 고급지대’가 만들어지는 구조가 돼요.

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반대로, 교통이 안 좋은 방향엔 저소득층 주거지가 생겨요

반대편 방향, 즉 교통 접근성이 낮고
상대적으로 낙후된 방향에는
저소득층 주거지가 형성됩니다.
이건 도시 내 불균형적 성장의 한 단면이기도 하고,
소득수준에 따라 입지가 자연스럽게 나뉜다는 걸 보여주는 거죠.

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도시가 비대칭적으로 성장한다는 개념이 포인트예요

호이트 이론에서는 도시가
균등하게 원처럼 퍼지는 게 아니고,
교통이 잘 뚫린 방향으로만 쭉쭉 늘어나는 거예요.

그래서 도시 모양이 부채꼴처럼 비대칭적으로 보여요.
이 ‘불균형 확장’ 개념이 동심원이론과 큰 차이점이에요.

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시간이 지나면 고급주택지가 슬럼화되기도 해요 (하향여과 현상)

원래는 고급주택지였던 곳이
노후되거나 관리가 되지 않으면서
저소득층이 입주하게 되는 현상,
바로 ‘하향여과’입니다.

시험에서도 “고소득 → 저소득 전환” 문장이 나오면
선형이론과 연결해서 봐야 해요!

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시험 포인트는 ‘부채꼴 구조’, ‘교통망’, ‘하향여과’입니다!

문제 보기에서
“도시는 부채꼴로 성장한다”,
“도심에서 간선도로를 따라 고급주택지”,
“슬럼화된 고급주택지”
이런 표현이 보이면 100% 호이트 선형이론이에요.

동심원이론과는 구조부터 관점까지 다르니
확실하게 구분해두셔야 해요!

 

호이트의 선형이론, 공인중개사 수험생들이 자주 묻는 질문은?

🔸 선형이론이 동심원이랑 뭐가 달라요?
👉 동심원은 도시가 원처럼 균등하게 커진다고 보고요,
선형이론은 ‘교통이 발달된 방향’만 길쭉하게 뻗는 부채꼴 구조예요!

🔸 고급주택지가 교통 따라 뻗는 이유는요?
👉 고소득층은 출퇴근 편리함 + 쾌적한 환경을 원하기 때문에
교통 좋은 방향을 선점하게 돼요.

🔸 하향여과 현상이 시험에 꼭 나와요?
👉 네, 자주 나옵니다!
“도심 인근 고급주택지가 슬럼화”라는 표현이 보이면
선형이론의 대표 현상으로 봐야 해요.

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호이트의 선형이론은
“도시는 부채꼴로 뻗는다”,
“교통 따라 고급지대 형성된다”,
“노후화로 슬럼화되기도 한다”
이 세 가지 포인트만 딱 기억하면
시험에서 거의 자동으로 정답 고를 수 있어요

혹시 도시이론 문제 풀다가
“교통축이 나온다? 근데 이게 동심원인가 선형인가?”
헷갈렸던 경험 있으신가요?
그런 사례 있으시면 댓글로 남겨주세요!
헷갈리는 포인트만 콕 짚어드릴게요!