입찰지대이론 곡선, 알론소 이론 쉽게 이해하기! 초과이윤 0? 부동산학개론 1차 공인중개사

“도심이랑 가까울수록 땅값은 왜 더 세질까?” 알론소의 입찰지대이론으로 설명됩니다!

각자 얼마까지 낼 수 있는지가 땅의 주인을 정합니다!

공인중개사 부동산학개론 시험에서
입찰지대이론은 도시경제론 파트의 단골손님이에요.
특히 “입찰지대곡선”, “최대 지불용의자 원리” 같은 개념이
자주 출제되는 키워드죠!

이 이론의 핵심은 이거예요.
땅은 경매처럼, 누가 가장 많이 지불할 수 있느냐로
사용 권한이 결정된다!

그래서 도심과 가까운 땅은
더 많은 돈을 지불할 수 있는 주체(예: 상업용)가 쓰게 되고,
멀어질수록 덜 지불 가능한 용도(주거용 등)가
점점 배치된다는 거예요.

이번 글에서는
입찰지대 개념, 입찰지대곡선,
초과이윤 = 0이 되는 지불 구조까지
시험 포인트 중심으로 정리해드릴게요

입찰지대이론이란? 최고 지불금액이 땅의 주인을 결정한다!

입찰지대이론은 도시 내에서
각 용도(상업, 주거, 산업 등)의 사용자가
자기 입장에서 낼 수 있는 최고의 금액(입찰지대)을 기준으로
토지 사용권을 가져간다는 이론이에요.

마치 경매처럼 누가 더 많이 낼 수 있느냐에 따라
토지 이용이 결정되는 거죠.

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도심에 가까울수록 높은 지대를 낼 수 있어요

도심은 접근성이 좋아서
상업용 건물이 있으면 유동인구가 많고,
그래서 수익성도 높아요.

그래서 상업용 토지는
도심에 가까울수록 더 많은 입찰지대를 제시할 수 있죠.
반면 주거나 공업용은
그만큼 이익이 크지 않으니 상대적으로 낮은 지대만 가능해요.

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각 용도별 입찰지대곡선이 존재해요

입찰지대이론에서는
용도별로 입찰지대가 거리 따라 줄어드는
입찰지대곡선이 존재해요.

상업지 → 주거지 → 공업지 순으로
도심에서 멀어지며 땅이 배치되는 구조가 되는 거죠.
시험에선 이 곡선을 그래프로 보여주고
“이 지점의 토지 이용은 무엇인가요?”
이런 문제도 자주 나와요!

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‘최대 지불용의자 원리’가 핵심 포인트입니다

이 이론에서 가장 중요한 시험 포인트는
바로 ‘최대 지불용의자 원리’예요.
가장 높은 지대를 낼 수 있는 사람이 그 땅을 쓴다는 거죠.

그래서 토지 경쟁에서 진 사람은
다른 위치의 땅을 찾게 되고,
자연스럽게 도시의 공간 구조가 형성되는 거예요.

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초과이윤은 0이 될 때까지 지대를 지불한다?

네, 맞아요!
이 이론에서는 초과이윤이 0이 될 때까지 지대를 지불해요.

즉, 가능한 한 최대치로 지대를 내고
더는 이득이 없을 때 사용이 멈춘다는 뜻이에요.

시험에서는 이 구조를
“이윤이 남는 한 더 높은 지대를 제시한다”는 표현으로
꼬아서 출제하기도 해요.

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도시의 토지이용 구조 설명에 자주 활용돼요

입찰지대이론은 도시계획이나 입지 분석에서도
기본 개념으로 활용돼요.

현실에서는 교통, 정책, 혼합용도 같은 변수가 많지만
시험에서는 이론적 기본구조 중심으로 출제되니
곡선 방향, 지불능력 순서, 최대지불용의자
이 세 가지를 기억하시면 큰 문제 없이 해결 가능합니다!

입찰지대이론, 수험생이 자주 궁금해하는 포인트는?

🔸 입찰지대곡선은 왜 멀수록 낮아지나요?
👉 도심에서 멀수록 접근성이 떨어지고
수익이 줄기 때문에,
그만큼 지대에 쓸 수 있는 여유도 줄어드는 거예요.

🔸 입찰지대는 어떻게 결정되나요?
👉 각 사용자(상업, 주거 등)가
자신의 수익 구조를 기반으로
최대한 낼 수 있는 금액을 기준으로 정해요.
가장 많이 낼 수 있는 사람이 그 땅을 씁니다!

🔸 초과이윤 = 0일 때까지 지불하는 게 무슨 뜻이에요?
👉 이익이 남는 한 계속 지대를 올리겠다는 뜻이에요.
수익이랑 지대가 딱 맞아떨어질 때,
그 지점이 사용의 한계라는 의미죠.

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입찰지대이론은
처음엔 용어만 들어도 좀 복잡해 보이지만
경매처럼 누가 많이 낼 수 있느냐,
지대곡선은 왜 줄어드는지,
초과이익을 다 지대에 반영한다는 개념
이 세 가지를 이해하면 훨씬 쉬워져요!

시험에서는 그래프, 지대 순서,
최대 지불용의자 개념을 활용한
객관식 꼬임 문제가 자주 출제되니까
이론을 흐름으로 정리해두시면 좋아요

혹시 입찰지대곡선 그래프가
어떻게 생겼는지 기억이 가물가물하셨던 분!
댓글로 요청 주시면 예시 그래프 형태도 같이 설명드릴게요