토지임대부에 대한 다양한 생각

토지임대부 시세차익 가능할까?

건물의 감가상각비가 토지비용을 넘어설 경우, 시세 차익이 발생할 것으로 예상됩니다. 특히,
토지임대부의 월세가 다른 아파트 월세와 비슷하다면, 전체적으로 시세 차익을 얻을 수 있는 방법이 될 것입니다.

모든 토지임대부는 다르며, 땅의 위치와 임대료의 관계에 따라 변화가 있을 것입니다.
해당 지역에 실거주를 희망하는 많은 시민들이 지원할 것으로 보입니다.
이는 주택 시세 차익의 영향을 받지 않기 때문입니다.

또한, 초기 토지임대료가 임시로 설정되었으나 추후
변동이 예상되므로 정확한 정보를 기다려봐야 할 것입니다.

시세차익을 추구하는 경우, 보증금을 회수하는 것이 어렵다고 생각됩니다.
토지임대부의 월세는 일반 아파트 월세와 유사하며, 이에 대한 메리트는 적다고 생각하는 견해도 있습니다.

토지임대부의 장단점

• 장점: 토지임대부를 통해 전세금 지불을 회피하고, 부동산 가격 하락 시에 상대적으로 손실을 줄일 수 있습니다.
• 단점: 월세 및 임대료가 매우 높아 생활비 부담이 크며, 임대료가 미래에 상당히 높아질 가능성이 있습니다.

토지임대부 주의사항

• 토지임대료는 본청약 당시에 확정되지만, 사전청약 과정에서도 변경될 여지가 있을까 의문입니다.
• 월세 지원을 기대하기보다는 개인 노력으로 집을 마련하는 것이 더 낫다는 견해도 있습니다.
• 이러한 방식으로 월세 지원을 바라보면 더 많은 재물 소유 없이 서울에 거주하려는 청년들에게 유리해보입니다.
  
  

필자의 개인적인 생각으로는.. 부동산은 기본적으로 땅위에 건설한 건축물로 건물의 값어치보단 땅의 값어치가
크다고 생각하는데  땅 소유권 없는 1주택자가 되는 어이없는 상황에 추후 건물에대한 소유권을 매각시에도
LH에만 매각할 수밖에 없다면 절대 내집 마련이라고 할수 없다고 생각합니다.

의견일뿐 투자에대한 판단과 책임, 손해와 이익또한 판단을 하는 개인의 몫입니다.

국회 정무위원회는 지난 25일
전체회의를 열어 주택연금 가입 대상
범위를 확대하는 내용의 한국주택금융공사법
개정안을 통과시켰다.

주택연금 가입이 가능한 주택의 가액 한도를 
시가 9억원에서 공시가 9억원으로 높였다
이는 시가로 12~3억 상당이며
주거용 오피스텔도 가입이 가능하도록
내용 등이 담겼다.

본인이 거주하는 집이 정부에서 발표한 
공시가격으로 9억 원 이하라면 
주택연금 신청이 가능한 샘이다
대략 12만 가구가 더 가입할 수 
있을 것으로 전망된다.

또 단독 다가구주택 소유자가 주택의
일부 세를 주고도 주택연금에
가입할 수 있게 된다.

예시를 들자면  6억원 짜리 단독주택
1층에 집주인이 살고, 2층에 보증금 2억원
전세세입자를 들이고 3층엔 보증금 1억원
월세 50만원 반전세세입자를 들인다면

주택연금 가입자는 주택가액 6억원에 대한
연금수령액은 물론 보증금 3억원을 월세로
환산한 월지급금 그리고 월세 50만원까지 받게 된다.

서울 아파트 강동·마포구의 주요 아파트
거래가가 최대 2억원 넘게 떨어지면서
집값하락 가능성을 키우고 있다.

서울 강동구 고덕동의 고덕 그라시움의
전용 59㎡ 아파트는 12억원까지 값을 낮춰
매물로 나왔는데, 매수자를 찾지 못하고 있다.
이 주택은 지난달 초까지만해도 14억원에
팔리며 값이 치솟던 아파트다.

전용 84㎡의 경우 지난 8월 17억원에 팔리며
신고가를 찍었지만 이달 초엔 14억7000만원에
거래된 건이 나왔다. 한달도 채 안돼 
2억3000만원이 빠진 것이다. 

서울 마포의 경우 지난 7월 14억3500만원에
팔렸던 현석동 래미안웰스트림 전용 59㎡이
지난달 2억7500만원 떨어진
11억6000만원에 거래됐다.

강남 집값의 상승세를 함께 탄 마포, 강동이
이번엔 먼저 하락세를 보이고 있다.

전문가들은 잇단 부동산 대책과
코로나19 재확산 등으로 서울 아파트값 상승에
대한 불확실성이 커진 것으로 보고 있다.

다만 일각에서는 전셋값 급등세가
이어지고 있어 매매가를 밀어올릴
가능성이 있다는 의견도 나온다.

전셋값 상승세를 잡지 못한다면
무주택 30대를 중심으로 패닉바잉이
계속될 수 있다는 우려도 나오고있다.

안녕하세요, 파이브 파이프입니다.

이번에는 부동산 매매계약 시 꼭 체크해야 할 사항으로 부동산을 구입하는 매수인 입장에서 정리해보겠습니다.

첫 번째,

집 상태를 자세히 살펴봅니다. 욕실, 샷시 등 큰돈이들어갈것을 감안해서 원하는 가격을 정하고 부동산 사장님과 많은 이야기를 나눕니다. 누수, 곰팡이, 결로가 있는지는 꼭 확인하고 본인이 원하는 집이 맞는지 다시 한번 확인합니다.

두 번째,

등기사항 증명서의 갑구, 을구 권리관계 체크를 하시고 건축물대장에서는 면적과 용도, 위법건축물 여부, 준공일자, 오피스텔과 구분 정도 확인하시면 됩니다. 등기사항 증명서와 건축물 관리대장의 일치 여부 확인해줍니다. 

소유권은 등기사항 증명서가 우선시 되며 토지나 건축물의 면적, 지목, 지번 구조는 토지/건축물대장이 우선시 됩니다. 

세 번째, 

매매계약서 작성 시계약자가 실제 소유주인지 등기부, 주민등록증, 매도용 인감증명서, 인감도장 모두 일치하는지 확인합니다.(주민등록증 진위여부 확인은 1382 ARS로 확인 가능)

매도용 인감증명서는 가급적이면 매도인 본인 발급으로 된 서류를 받습니다. 대리인 발급은 법무사마다 처리방식이 조금씩 다를 수 있어서 번거로울 수 있습니다.

매매대금, 부동산 소유권 이전일자, 주민번호, 주소 등 자세히 확인합니다.

매수자 본인에게 유리하게 특약을 작성하며 구두로 합의된 내용은 무조건 특약으로 넣는 게 좋습니다. 예를 들면시스템 에어컨 등을 두 고갈 건지 가져갈 건지부터 상세하게 작성하는 게 유리합니다.

저는 개인적으로 잔금대출 시 문제가 생겨 대출이 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있다. 를 꼭 기재하고 싶으며 기본적인 누수 및 균열에 관련된 사항은 6개월 내에는 매도인이 수리해줘야 한다. 등 다양한 특약을 넣어 위험을 줄이는 게 핵심입니다.

*임차인이 있는 경우에는임대차계약서 사본, 임차인 계약기간, 임차인 미수금, 임차인 변동 여부, 장기수선충당금(세입자가 임차 중 내는 관리비에 포함됨) 확인합니다.

*대리인과 계약서를 작성하는 경우 위임장이 꼭 있어야 하며 매도자 본인이 뗀 인감증명서와 일치하는 인감도장으로 계약합니다. 가급적이면 시간을 잘 조율하여 매도인이랑 직접 계약하는 편이 좋을 것 같습니다.

네 번째,

잔금일 일주일 정도 전에 은행에 가서 대출실행 가능 여부를 다시 확인해봅니다.

최종 잔금일에 한 시간 정도 미리 방문하여 집 상태 재확인 계약 시랑 다른 점 이 있는지 확인해야 합니다. 의아해하실 수도 있겠지만 세입자가 거주하고 있었던 경우 원래대로 돌려놓고 계약 당시에 있던 번호키, 조명, 가구 등을 세입자가 가지고 나가는 경우도 종종 있다고 합니다.  

잔금 이체는 계좌이체가 가장 좋으며 매도인에게 미리 잔금 전달방법 상의를 하면 좋습니다. (이체의 경우 은행에서 이체한도를 확인하여 미리 늘려놓으셔야 편리합니다)

취득세 영수증은 보관해두시면 좋습니다.

모든 분들이 좋은 집을 구해서 행복한 가정을 꾸렸으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요, 파이브 파이프입니다.

요즘 서울의 아파트값이 너무 비싸서 빌라도 생각하고 있습니다. 주위의 시선은 곱지 않으나 인 서울을 하려면 빌라 말고는 처다도 볼 수 없더라고요. 현재 투자방향은 경기도권 저층 구축 아파트로 가거나 아니면 서울권 빌라로 생각 중입니다. 빌라 투자하게 되면 확실히 해야 할 점을 정리해보도록 하겠습니다.

빌라 투자의 장점으로는 가격이 상대적으로 저렴하고, 아파트보다는 월세수익을 내기가 좋고 공실 시 관리비 또한 적게 든다는 장점이 있습니다.

단점으로는 환금성이 많이 떨어진다는 게 가장 큰 단점인 것 같습니다. 빌라가 아파트보다 현저히 환금성이 떨어지는 이유는 아파트는 동일 면적 동일 구조의 호수들이 많아서 최근 거래내역으로 시세라는 것을 가늠하고 판단할 수 있습니다. 하지만 빌라들은 건물마다 층수마다 구조마다 면적마다 위치마다 너무도 다르고 달라서 시세라는 것을 파악하기가 힘듭니다. 따라서 원하는 사람이 없다면 한없이 가격을 낮추어도 판매되지 않을 수 있습니다.

제가 나름대로 빌라에 대해 공부해서 정리한 몇 가지 원칙입니다. 빌라 월세수익을 목표로 만들어진 기준이며 중요한 순서대로 나열했습니다.

첫 번째, 입지가 좋은 물건을 구매한다.

차익형 아파트 투자는 학군이 중요하고 월세 빌라 투자는 직주근접이 중요합니다.  (학교 <직장) 역 주변은 매매도 그나마 잘되고 월세수익도 좋은 편입니다.

두 번째, 투룸이상 물건을 구매한다

이미 많은 원룸들이 있으며, 투룸 정도는 되어야 수요가 있습니다.

세 번째, 면적은 전용 40제곱미터 이하의 소형평수를 구매한다. 

 1인 가구가 계속 늘어나고 있으며, 한 채의 덩어리가 작기 때문에 매매 시에도 부담이 조금은 덜할 수 있습니다.

네 번째, 토지지분이 높은 물건을 구매한다.

원래 목표는 월세로 파이프라인을 만드는 것이지만, 재개발된다고 하면 많은 차익을 실현할 수 있는 토지지분이 많은 물건을 고릅니다.

모든 투자에는 공부가 필요합니다. 더 좋은 투자대상을 찾으려는 이 유도 있지만, 본인 스스로가 확실하게 잘 알고 있다면 이유 없는 폭락에는 참고 기다리고 추가 매수까지 할 수 있습니다. 많은 공부가 되어있지 않다면 자극적인 뉴스와 소식 소문들로 인해 휘둘리고 잘못된 판단을 할 수 있습니다.

책 읽고 유튜브를 보면서 공부도 하였지만 주관적인 내용이 다소 포함되어있을 수 있으니 참고 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다. 이글이 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요, 파이브 파이프입니다.

앞으로 부동산 투자 준비를 하려고 하는데요. 당장 집을 구매할 건 아니지만 꼭 구매할 것이기에, 하나씩 정리해보려고 합니다. 이번에는 대지지분에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보통 공급면적이나 전용면적을 중요하다고 생각하시지만 대지지분 또한 상당히 중요하다고 할 수 있습니다.  오래된 건물에 투자하는 경우라면 더더욱 토지지분에 대해서 꼭 알고 계셔야 합니다.

대지지분이란?

아파트를 예로 들자면, 각 세대별로 구분되어 등기가되어있지만, 아파트가 지어진 전체 토지는 공동소유이며 이토지를 세대별로 나누어 가지게됩니다. 각세대별 자신의 몫이 지분이라고 생각하시면 됩니다.

강남에 오래된 낡은 아파트가 비싼 이유 중 한 가지도 옛날에 건축하여, 커다란 지하주차장에 높은 층을 올릴 수 없었으니 넓은 지상주차장, 상대적으로 낮은 층수 즉 넓은 땅을 적은 세대가 나누어 가지기 때문에 더 큰 가치가 있는 것입니다. 따라서 먼 미래를 보고 투자하는 부동산 투자의 경우 대지지분은 꼭 알고 계셔야 합니다. 

대지지분 계산법

동그란 원 표시 안에 대 1770.33이 해당 번지수 공동주택의 총 대지 크기입니다.

네모 안에 대지권 비율 830이 총 대지권 지분이고 23.05이 소유한 지분입니다.

전체 대지 크기를 전체 지분으로 나눕니다. ( 1770.3 나누기 830 = 2.13289156626506)

나온 값의 곱하기 나의 소유지분율을 곱합니다. (2.13289156626506*23.05 )

49.16315060240964‬ 제곱미터 가나 오고 평수로는 14.871853이 나옵니다 약 14.8평

14.8평 이 바로 대지지분입니다. 제가 설명을 잘못하는 거 같아서 한 가지만 더 보여드리겠습니다.

총 대지의크기 393제곱미터

총대지 지분 393

총 대지 크기와 지분이 동일하기 때문에 소유한 대지지분은 26.26제곱미터가 되겠습니다. 계산할 필요가 없죠? 보통 이런 식으로 등기가 많이 되어있습니다. 저는 이해가 되었는데 제가 글을 적고 다시 읽어보니 무슨 말인가 싶기도 합니다. 그래도 한두 번만 보시면 바로 이해가 되실 거라고 생각합니다.

좋은 집을 구해 세를 놓는 그날까지 파이팅입니다.
이 글이 여러분께 도움이 되면 좋겠습니다.

안녕하세요, 파이브 파이프입니다.

오늘부터 부동산 투자 준비를 하려고 하는데요. 당장 집을 구매할 건 아니지만 꼭 구매할 것이기에, 하나씩 정리해보려고 합니다.

사람마다 가치관이 다르기에 제가 포스팅한 내용이 정답은 아닙니다. 참고로만 봐주시면 감사하겠습니다.

첫 번째 집의 방향 (향)

-남향-

기본적으로 남향이 해가제일 많이 들고 살기 좋은 환경입니다만 해가 많이 들어 여름에 더운 것이 단점이라면 단점입니다.  하지만 여름에는 태양이 높아 햇볕이 적게 들어와 시원하고 겨울에는 태양의 고도가 낮아 집안 깊숙이 햇볕이 들어와 따뜻하기 때문에 단점이라고 볼 수도 없습니다.(여름에 더운 건 어느 집이나 똑같습니다.) 보통 부동산 매매에 있어서도 남향이 거래가 잘되고 값이 더 나갑니다.

-동향-

동향은 해가 일찍 뜨고 일찍 지기 때문에 부지런한 사람이 살면 좋아요. 남향 다음으로 인기가 있습니다. 동향의 경우 서쪽에 주방이 있을 경우 여름에 뜨거운 오후 햇볕으로 음식이 쉽게 상하여 선호하지 않습니다.(동향의 경우 서향주 방이 많음)

-서향-

서향은 남향의 반대라고 생각하시면 됩니다. 여름에는 오후의 길고, 뜨거운 햇볕이 집안으로 들어와 덥고
겨울에는 일찍 해가 지기 때문에 춥습니다. 냉난방비가 많이 나올 수 있고, 서쪽의 지는 햇볕이 집안 전체의 분위기를 가라앉힐 수 있습니다. 노을이 붉게 물든 하늘을 보실 때 기분이 어떠신지 떠올려 보세요. 그런 집안의 분위기는 그 안에서 생활하는 인간의 심리에 많은 영향을 미칠 수 있습니다.

-북향-

북향은.. 해가 들지 않습니다. 다른 집들에 비해서 값이 저렴합니다. 겨울에는 춥고 여름에는 시원할 수 있으나 곰팡이가 생기기 쉽고 가격 말고는 장점은 없다고 생각합니다.

두 번째 집의 높이(층)

- 탑층 - 

아시는 분들은 다 아시겠지만 탑층은 거의 거르는 편입니다. 이유는 여름에는 태양의 열기를 그대로 받고, 겨울에 눈이 쌓이면 눈이 녹을 때까지 더 춥습니다. 반면 ㅅ자로 된 지붕을 보신 적이 있으시지요?  지붕은 대개가 옵션으로 다락방 같은 공간을 주기 때문에 어느 정도는 온도 조절이 되고 또 빛의 반사와 눈이 쌓이지 않는 장점이 있습니다. 탑층이라도 다락방이 있는 경우는 집을 구매할 가치가 있다고 생각합니다. 다락방이 없는 탑층이라면 가급적 피하는 것이 좋습니다.

- 중간층 -

위에 층에도 아래층에도 다른 세대가 있어 여름에는 시원하게 막아주고 겨울에는 따뜻하게 막아줍니다. 세대에 따라 다르지만 앞에 산, 천 등이 있다면 뷰가 좋습니다. 남향에 낮은 산, 공원 등의 뷰라면 최고일 것 같습니다. 단점으로는 앞 세대가 가까우면 커튼을 치거나 조심스럽게 해야 할 필요성이 있습니다. 층간소음으로 뛰어다닐 아이가 있을 경우 신경 쓰이고 조심스럽습니다. 또 윗집에서 층간소음이 지속된다면 스트레스가 누적됩니다. 

- 저층 -

베란다에서 주차장이 가까울 경우 매연이 들어와 창문을 열기가 힘듭니다.
유동인구가 많은 쪽을 바라보는 창은 커튼을 치고 살아야 합니다.
만약 엘리베이터가 있는 건물이라면 1층 엘리베이터 바로 옆은 밤에도 시끄럽습니다.
장점 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있습니다. 
엘리베이터를 타지 않아서 기다릴 필요가 없고 신속하게 건물 밖으로 나오기 좋다 위급 시 출퇴근 시 이러한 이유로 저층만을 선호하시는 분들도 많이 계십니다. 가치관에 따라 상황에 따라 선택하시면 됩니다.

내가 살기 좋은 집이 남도 살기 좋은 집입니다. 좋은 집이 세입자를 들이기 좋고, 세가 안나 가면 잠시 들어가 살아도 좋고 매도 시에도 빨리나 가서 좋습니다.

좋은 집을 구해 세를 놓는 그날까지 파이팅입니다. 이글이 여러분께 도움이 되면 좋겠습니다.