“다 똑같이 생긴 집인데 왜 가격이 다르지?”
시험에서 자주 나오는 ‘개별성’, 이질성까지 한 번에 끝내요!
부동산학개론에서 부동산의 특성을 공부하다 보면
비슷한 말들이 많이 나와서 헷갈릴 수 있죠.
그중 하나가 바로 개별성, 혹은 이질성이라고도 불리는 개념인데요.
“같은 단지, 같은 평수인데 왜 이 집이 더 비싸지?”라는 의문이
바로 이 개별성이라는 특성과 연결되는 부분이에요.
공인중개사 시험에서는 일물일가 법칙이 적용되지 않는 이유,
부동산이 서로 동일하지 않은 자산이라는 설명 등으로
이 개별성 개념을 자주 물어봅니다.
헷갈리기 쉬운 개별성과 부동성, 부증성 등 다른 특성과도 비교해서
이번 글에서 한 번에 깔끔하게 정리해볼게요!
부동산은 하나같이 생겨 보여도
자세히 보면 완전히 달라요.
바로 이 차이점이 ‘가치’를 만들고,
시험에서도 자주 등장하는 핵심 키워드랍니다
개별성, 이질성? 이름부터 정리하고 갑시다!
개별성은 부동산마다 모두 고유한 특성을 가진다는 의미예요.
시험에서는 ‘이질성’이라는 용어로도 종종 등장해요.
같은 구조, 같은 면적의 아파트라 해도
층수, 방향, 조망, 채광, 소음 등 조건이 전부 다르잖아요?
그래서 부동산은 완전히 똑같은 상품이 존재할 수 없다는 거죠.
이게 바로 ‘개별성’입니다.
개별성은 일물일가의 법칙이 적용되지 않아요
경제학에서 '일물일가의 법칙'이란
같은 상품은 어디서든 같은 가격이어야 한다는 뜻이에요.
하지만 부동산에는 이게 적용되지 않아요.
왜냐면 모든 부동산이 고유한 특성을 갖고 있기 때문이죠.
시험에서는 “부동산은 개별성이 강하여 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다”는
지문이 자주 나와요. 눈에 익혀두세요!
위치와 조건, 가치에 직접 영향 줘요
개별성은 특히 위치에서 차이를 많이 만들어내요.
같은 단지 안에서도 101동과 105동, 저층과 고층은 느낌부터 다르죠.
햇볕 잘 드는 집과 어두운 집의 가치가 같을 수 없고,
엘리베이터 앞 집과 복도 끝 집의 프라이버시도 다르잖아요.
이처럼 물리적인 조건 하나하나가 가치를 다르게 만든다는 점,
시험에서도 사례형 문제로 잘 나와요!
외부효과? 이웃집도 중요해요!
개별성은 단순히 그 부동산 자체의 조건뿐 아니라,
주변 환경의 영향(외부효과)도 크게 받아요.
예를 들어 옆집에 악취 나는 가게가 있다면?
그 집의 가치는 분명 떨어질 수밖에 없죠.
이처럼 주변 여건이 가치에 영향을 미친다는 것도
개별성의 연장선이에요. 시험에선 외부효과라는 표현을 기억해두세요!
감정평가에서 개별성은 아주 중요해요
감정평가 파트에서 자주 등장하는 게
“왜 같은 평수라도 감정가가 다른가요?”라는 질문이에요.
바로 이 개별성 때문이에요.
각 부동산은 서로 다른 조건을 가지므로
감정가도 다르게 나올 수밖에 없어요.
시험에서는 “개별성으로 인해 감정평가 시 개별 조사가 필요하다”는
지문이 등장하니 꼭 체크해두세요.
개별성은 공시지가에도 영향을 줘요
부동산 공시제도 파트에서도
개별성 개념은 빠지지 않고 등장해요.
공시지가는 동일한 지역이라도
토지의 이용 상황, 위치 조건에 따라 다르게 책정되는데
이런 것도 개별성 때문이에요.
시험에서는 "개별성으로 인해 동일 지역이라도 공시지가가 다르다"
같은 지문이 출제될 수 있어요!
개별성, 공부하면서 헷갈리는 질문들!
🔸 개별성과 부동성, 뭐가 달라요?
👉 개별성은 부동산 간의 ‘차이’,
부동성은 부동산이 ‘움직일 수 없는’ 특성이에요.
개별성은 비교의 개념, 부동성은 물리적 속성이라는 차이를 기억하세요!
🔸 이질성이라는 표현도 똑같은 뜻인가요?
👉 맞습니다! 시험에서는 ‘이질성 = 개별성’으로 봐도 무방해요.
두 용어가 섞여 나올 수 있으니 둘 다 익숙해져야 해요.
🔸 일물일가 법칙이 왜 적용 안 되는 거죠?
👉 모든 부동산은 조건이 달라서 ‘같은 상품’이 존재할 수 없어요.
그래서 가격이 다르게 형성되고, 그게 일물일가가 적용되지 않는 이유예요.
부동산은 딱 봤을 땐 다 똑같아 보여도
들여다보면 전부 다르죠.
그 다름이 ‘개별성’이고,
이 개념 하나만 잘 잡아도
시험 문제에서 유사 지문에 덜 흔들리게 돼요.
개별성은 단순히 정의만 외우는 게 아니라
‘이 특성이 어떤 결과를 만들어내는지’까지 이해하는 게 포인트!
공시지가, 감정평가, 가치 차이… 전부 연결되는 개념이에요.
지금 제대로 정리해두면 나중에 유사 문제도 한 방에 풀릴 수 있어요
혹시 시험 문제 중에 개별성 때문에 헷갈린 경험 있으셨나요?
아니면 비슷한 단어로 혼동됐던 것들?
댓글로 공유해주시면 같이 정리해드릴게요!
한 번 더 보는 게 진짜 복습입니다
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