할인율? 요구수익률? NPV 계산 원리 해석 부동산 학개론 1차 투자론 공인중개사

“NPV가 플러스면 오케이! 마이너스면 탈락!” 순현가법 한방 정리

IRR보다 정확하다? 투자 타당성 분석의 최고봉, 순현가법을 이해하자

부동산 투자론 공부하시다 보면
"이건 NPV가 플러스니까 괜찮은 투자다!"
이런 말 자주 보셨을 거예요.

그럼 이 NPV, 도대체 뭐길래 이렇게 중요한 걸까요?

NPV는 Net Present Value,
우리말로는 순현재가치라고 부르는데요,
쉽게 말하면
미래에 벌 수 있는 돈들을 전부 ‘오늘의 가치’로 계산해서
처음에 투자한 돈을 뺀 차액이에요.

이게 플러스라는 건
기대했던 수익률보다 더 벌겠다는 뜻이고,
마이너스라는 건
손해 볼 가능성이 높다는 뜻이죠!

시험에서는
“NPV가 양수면 투자한다”
“IRR보다 항상 우월하다”
이런 키워드로 자주 등장하니
이번 글에서 딱 정리하고 가시면 됩니다

순현가법(NPV)이란 무엇인가요?

순현가법은 투자 타당성을 분석하는 대표적인 기법이에요.
공식은 간단합니다.

미래에 받을 모든 현금흐름을 현재가치로 환산한 총합 – 초기 투자금
이걸 계산한 결과가 양수(+)면 투자 OK,
음수(-)면 투자 비추라는 기준을 줘요.
정말 실용적이죠?

---

 왜 ‘현재가치’로 계산하나요?

미래의 1억 원은 오늘의 1억 원과 다릅니다.
물가도 변하고, 돈의 가치도 달라지죠.
그래서 우리는 할인율(요구수익률)을 적용해서
미래 돈을 지금 가치로 ‘디스카운트’해줘요.

이게 바로 ‘현재가치(PV)’라는 개념이고,
그 총합에서 투자비를 뺀 게 순현가(NPV)입니다!

---

NPV > 0이면 투자하고, NPV < 0이면 거부합니다!

핵심 포인트예요.
NPV가 0보다 크면
우리가 기대한 수익률보다 더 벌 수 있다는 뜻이고,
0보다 작으면
기대 수익률에 못 미친다는 뜻이에요.
이건 공식처럼 외우셔야 해요!
NPV > 0 → 수익성 있음 → 투자 채택!

---

할인율은 ‘요구수익률’을 씁니다

NPV 계산할 때 적용하는 할인율은
그냥 이자율이 아니라
투자자가 기대하는 최소 수익률, 즉 요구수익률이에요.

이 수익률 기준보다
실제 현금흐름이 높아야 NPV가 플러스가 나오는 구조죠.
할인율이 바뀌면 결과도 확 달라져요!

---

NPV는 IRR보다 우월한 평가기법입니다

시험에서 단골 출제 포인트!
NPV는 IRR보다 항상 우월하다는 표현 기억해두세요.

IRR은 내부수익률로 기준선이 없고
복수해가 나올 수도 있어요.
하지만 NPV는 절대적인 수치로 결과가 딱 나오기 때문에
투자 판단에 더 정확하고 안정적입니다.

---

시험에서는 이렇게 출제됩니다!

“할인율 = 요구수익률로 NPV 계산 시…”
“NPV > 0일 때 투자 채택하는 이유는?”
“IRR보다 우월한 기법은?”
이런 유형은 거의 무조건 순현가법을 묻는 문제예요!

공식 이해 + 의미 파악만 하시면
헷갈릴 이유가 전혀 없습니다

순현가법, 수험생들이 자주 헷갈리는 포인트 정리!

🔸 NPV 계산할 때 왜 미래현금흐름을 할인하나요?
👉 돈의 가치는 시간이 지날수록 떨어지니까요!
그래서 미래 수익도 지금 기준으로 환산해서 계산하는 거예요.

🔸 요구수익률은 누가 정하나요?
👉 투자자가 기대하는 최소 수익률이에요.
“최소한 이 정도는 벌어야지~”라고 생각하는 기준선이죠.

🔸 IRR보다 NPV가 항상 우월한 이유는?
👉 NPV는 정확한 금액이 나오는 ‘절대적 기준’이고,
IRR은 상황에 따라 답이 여러 개 나올 수도 있어서
판단에 혼선이 생길 수 있어요!

---

순현가법(NPV)은
부동산 투자 판단에서
가장 실용적이고 직관적인 지표예요.

특히 공인중개사 시험에서는
IRR, PI(수익성지수), 회수기간법 등과
비교 문제로 자주 출제되니
‘NPV > 0 → 투자’, ‘IRR보다 우월’
이 두 가지 포인트는 꼭 기억해주세요!

혹시 계산 방식이 헷갈리거나
공식 적용 예제를 보고 싶으신 분들 있다면
댓글로 남겨주시면 그 부분도 정리해드릴게요!