수익환원법으로 가격 뚝딱 계산하는 방법, 공인중개사 시험 부동산학개론 단어

수익환원법, 어렵다고 피하지 마세요!

공인중개사 시험에 꼭 나오는 수익환원법, 이렇게만 알면 됩니다

“수익환원법”이란 단어만 봐도 머리가 지끈~ 하신 분들, 있죠?
저도 그랬거든요ㅠㅠ 숫자랑 공식 나오면 자동으로 뇌 OFF되는 스타일이었어요.
그런데 공부를 하다 보니, 이 수익환원법이 공인중개사 1차·2차 시험에서 비중 꽤 크다는 걸 알게 됐고요...

그래서 어쩔 수 없이 파보게 된 거죠. 그리고 진짜, 공부하다 보니까 요게 또 생각보다 논리적인 방식이더라고요?

오늘은 저처럼 ‘수익환원법’이라는 말만 들어도 도망가고 싶은 분들을 위해, 쉽게! 정리해볼까 합니다.

부동산의 가치를 판단할 수 있는 여러 방법 중 하나가 바로 이 수익환원법인데요.
이 방법은 ‘부동산이 앞으로 벌어들일 수익’을 바탕으로 그 부동산의 현재 가치를 계산하는 방식이에요. 그래서 건물·상가 같은 수익형 부동산에서 진짜진짜 많이 쓰이구요, 공인중개사 시험에서도 빠지지 않고 나오는 단골손님이에요. 이 글에서는 수익환원법이 뭔지, 왜 중요한지, 그리고 어떻게 활용하는지를 아주 찬찬히 설명해볼게요. 공식 하나 외워두는 것도 중요하지만, 진짜 ‘이해’하는 게 훨씬 오래가더라고요!

수익환원법이 뭐냐면요~

수익환원법은 이름 그대로 "수익을 현재가치로 환산한다"는 말인데요!
쉽게 말해서, 부동산이 앞으로 벌어다줄 돈을 기준으로 지금 이 부동산이 얼마짜리인가? 를 계산하는 방식이에요.
월세 받는 건물, 상가, 오피스텔, 이런 것들에 딱 쓰기 좋은 평가 방식이죠.

공식은 어렵지 않아요. 수익 ÷ 환원율 = 현재가치! 요거 하나에요.
예를 들어 매년 1,000만 원 수익이 나는 건물인데, 환원율이 5%라면?
1,000 ÷ 0.05 = 2억! 요렇게 뚝딱 계산되죠.

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왜 굳이 환원율을 쓰냐고요?

“이 건물, 연 1,000만 원씩 벌어다 준다니까 1억이면 싸지-”
이렇게 단순하게 말할 수는 없거든요!
왜냐면, 1,000만 원을 앞으로도 계속 받을 수 있을지 모르고,
또 미래 돈은 지금 돈보다 가치가 낮잖아요?
그래서 그 ‘미래 수익’을 현재 시점에서 ‘얼마만큼 가치 있는가’를 계산하려면
이 환원율이 필요한 거에요.

금리, 위험, 수익 안정성 등을 고려해서 환원율을 정하는 거죠.
수익이 같아도 환원율이 낮으면 가치가 높아지고,
환원율이 높으면 가치가 줄어드는 원리입니다~

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환원율, 어떻게 정하냐고요?

환원율은 아무 숫자나 막 정하는 게 아니라,
‘비교 가능한 투자대상’에서 얻을 수 있는 수익률을 기준으로 삼아요.
예를 들어 은행 정기예금 이자가 3%고, 비슷한 상가 투자 수익률이 5%다?
그럼 5%를 환원율로 쓸 수 있어요.

근데 이건 부동산 위치, 시장상황, 위험도 등에 따라 달라지기 때문에
정답은 없고, 어느 정도 감각이 필요합니다ㅠㅠ
그래서 시험 문제에서 환원율을 직접 계산하라고 하진 않고
대부분 ‘주어진 수치’ 가지고 계산만 하게 돼 있어요!

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수익환원법에도 종류가 있다!

시험에서 자주 나오는 건 대표적으로 두 가지에요.
‘직접환원법’이랑 ‘DCF법(할인현금흐름법)’인데요!
직접환원법은 매년 고정적으로 들어오는 수익이 있을 때 쓰고요,

DCF는 수익이 매년 달라지거나, 일시적인 지출이 있을 때 써요.
즉, 단순한 수익형 부동산은 ‘직접환원법’,
복잡한 개발사업이나 호텔 같은 특수물건은 ‘DCF’로 평가하는 거죠~

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공식을 외울 땐 이렇게!

공식 암기에도 팁이 있어요.
직접환원법: 순수익 / 환원율 = 현재가치
DCF법: 미래현금흐름을 연도별로 할인해서 합산
여기서 중요한 건 ‘순수익’이 뭔지 잘 알아두는 것!

총수입에서 공실·운영비용을 뺀 게 순수익이에요.
계산문제가 나올 땐 ‘이자, 관리비’ 이런 항목들을 잘 걸러내는 게 포인트랍니다.

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수익환원법, 실무에도 쓰여요?

그럼요! 부동산 투자 분석할 때 꼭 써요.
이 건물을 5억에 사면 연 수익률이 몇 %인지?
월세 얼마 받을 수 있는 건물을 2억에 사는 게 맞는지?
이런 투자 판단을 할 때 수익환원법이 핵심 도구거든요.

그래서 시험용으로만 보는 게 아니라
부동산 투자, 실무 감각까지 익히는 데에도 유용한 파트입니다.

 

헷갈릴 수 있는 질문 정리해봤어요~

• 수익환원법에서 ‘순수익’이란 정확히 뭔가요?
  → 총임대수입에서 공실률, 관리비, 수선비, 세금 등 운영비용을 뺀 금액이에요. 세후수익이 아니고, 운영단계의 순수익이에요!

 

• 환원율은 누가 정하나요?
  → 일반적으로는 시장에서 형성된 유사 투자물의 수익률을 기준으로 하며, 감정평가사나 투자분석가가 판단 기준을 세워요. 정해진 숫자는 없어요.

 

• 수익환원법은 어떤 부동산에 적합한가요?
  → 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 호텔 등)에 적합해요. 특히, 임대료가 고정적으로 들어오는 건물 평가에 많이 쓰입니다.

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실무에서도 자주 보는 공식이에요

수익환원법은 시험에서만 끝나는 게 아니라
실제 부동산 투자에서 거의 필수처럼 다뤄져요.
내가 사려는 건물의 월세 수익이 얼마고,
그걸 현재가치로 따졌을 때 이 가격이 맞는지?
이걸 판단할 수 있어야 제대로 된 투자를 할 수 있는 거니까요.

단순히 공식만 외우기보다는
“이걸 왜 쓰는 걸까?” 하고 맥락까지 이해하시면
훨씬 재밌고 기억도 오래 남는답니다.

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여러분은 수익환원법을 어떻게 활용하고 계신가요?

공식만 외우고 있는 건 아닌지,
직접 계산해보신 적은 있으신가요?

조금이라도 경험해보신 분들,
혹시 실수했던 문제 있으면 같이 나눠주셔도 좋아요.
댓글로 서로 꿀팁 공유하는 시간 가져볼까요?